공유수면 점용 사용 허가, 공장 매매 전 반드시 확인해야 할 8가지 체크포인트

공유수면 점용 사용 허가란 무엇일까? 공장 매매 전 반드시 확인해야 할 8가지 체크사항을 실제 현장 기준으로 정리했습니다. 지금 바로 확인하세요.

 

부동산 현장에서 토지나 공장, 창고를 검토하다 보면 “공유수면 점용·사용 허가”, 즉 공유수면 점용 사용 허가가 필요하다는 말을 자주 듣게 됩니다. 특히 공장 진입로, 배수로, 하천 인접 토지에서는 매우 중요한 인허가 요소이지만, 개념이 어렵게 느껴져 정확히 이해하지 못한 채 넘어가는 경우도 많습니다.

이 글은 공유수면 점용·사용의 개념을 처음 접하는 분들도 이해할 수 있도록, 정의부터 실제 현장 적용까지 단계적으로 정리한 안내 글입니다.

공유수면이란 무엇인가?

공유수면이란 국가 또는 지방자치단체가 소유·관리하며, 국민 모두가 공동으로 사용하는 물과 그 주변 공간을 의미합니다. 쉽게 말해 특정 개인이나 법인이 독점적으로 소유할 수 없는 공간으로, 공공의 이익을 위해 관리되는 영역이라고 이해하시면 됩니다. 개인이 소유한 토지와는 법적 성격이 전혀 다르며, 토지 등기 여부와 관계없이 임의로 사용할 수 없습니다.

공유수면은 단순히 ‘물이 있는 곳’만을 의미하지 않습니다. 물이 흐르거나 고이는 공간뿐만 아니라, 그 기능을 유지하기 위해 필요한 주변 부지까지 포함하는 개념입니다. 따라서 겉으로 보기에는 땅처럼 보이더라도, 행정적으로는 공유수면으로 분류되는 경우가 적지 않습니다.

일반적으로 공유수면에 해당하는 공간은 다음과 같습니다.

 

• 하천과 하천 부지
• 구거(배수로)
• 저수지
• 항만 및 바다
• 제방과 수로

이러한 공간은 공공 안전 확보, 수해 예방, 환경 보호라는 목적 아래 매우 엄격하게 관리됩니다. 특히 최근에는 재해 예방과 환경 규제가 강화되면서 공유수면 관리 기준도 점점 까다로워지는 추세입니다.

공유수면 점용·사용의 의미 (공유수면 점용 사용 허가의 기본 개념)

공유수면 점용·사용이란 공유수면의 일정 부분을 특정 목적을 위해 일정 기간 사용하는 행위를 말합니다. 다시 말해, 모두가 함께 사용하는 공간을 개인이나 사업자가 제한적으로 활용하려면 반드시 행정기관의 사전 허가를 받아야 한다는 의미입니다.

이 허가 제도는 공유수면을 무분별하게 사용하거나 훼손하는 것을 방지하기 위한 장치입니다. 허가 없이 공유수면을 사용하면 원상복구 명령이나 행정처분, 경우에 따라 과태료까지 부과될 수 있습니다.

실무에서는 ‘점용’과 ‘사용’을 엄격히 구분하기보다는 두 개념을 함께 묶어 관리하는 경우가 대부분입니다.

• 점용: 공유수면 공간을 구조물, 시설물 등으로 계속 차지하는 경우
• 사용: 일정 기간 동안 제한적으로 활용하는 경우

현장에서는 두 개념 모두 ‘공유수면 점용·사용 허가’, 즉 공유수면 점용 사용 허가라는 하나의 행정 절차로 처리된다고 이해하셔도 무방합니다.

구거를 점용 사용

일상에서 쉽게 이해하는 사례

1. 공장 앞 배수로 위 진입로 설치

공장이나 창고 앞에 배수로가 있어 차량 출입이 어려운 경우, 그 위에 콘크리트 다리나 철제 구조물을 설치하는 사례가 많습니다. 이때 배수로는 대부분 공유수면에 해당하며, 다리 설치 행위는 공유수면을 점용·사용하는 것으로 보아 허가 대상이 됩니다.

2. 하천 인접 토지의 옹벽 설치

토지가 개인 소유라 하더라도 하천 경계선을 침범하거나, 옹벽·시설물이 하천 쪽으로 걸쳐지면 공유수면 사용에 해당합니다. 이 경우 단순 토목공사로 생각하고 진행했다가 허가 문제로 공사가 중단되는 사례도 적지 않습니다.

3. 농지 주변 배수 시설 설치

농지 옆 구거를 정비하거나 관로를 설치하는 경우 역시 공유수면 점용·사용 여부를 반드시 검토해야 합니다. 농업 목적이라 하더라도 공유수면 관리 기준은 동일하게 적용됩니다.

왜 공유수면 점용·사용 허가가 필요한가?

공유수면은 공공재산이기 때문에 개인의 자유로운 사용을 허용하지 않습니다. 허가 제도의 핵심 목적은 다음과 같습니다.

• 물 흐름 방해 여부 검토
• 침수 및 재해 발생 가능성 사전 차단
• 공공 이용 침해 여부 확인
• 환경 훼손 및 생태계 영향 최소화

따라서 규모가 작거나 임시 구조물이라 하더라도 공유수면을 침범한다면 허가 대상이 될 수 있으며, ‘문제없어 보인다’는 판단만으로 진행하는 것은 매우 위험합니다.

실무에서 반드시 알아야 할 핵심 포인트

 

• 점용 면적이 작아도 허가 대상이 될 수 있음
• 허가 없이 사용 시 원상복구 명령 및 행정처분 가능
• 허가는 대부분 기간 제한 방식으로 부여됨
• 기간 만료 시 연장 신청을 하지 않으면 효력 상실
• 부동산 매매 시 허가 승계 여부를 반드시 확인해야 함

이 부분은 공장·토지 매수 과정에서 실제 분쟁으로 이어지는 경우가 많아 특히 주의가 필요합니다. 매수 이후 문제가 드러나면 비용과 시간이 크게 증가할 수 있습니다.

자주 발생하는 오해와 정확한 이해

-내 땅 앞이라 문제없다?

공유수면은 토지 소유 여부와 무관하게 별도로 관리되는 공공 자산입니다. 인접 토지 소유자라 하더라도 허가 없이 사용할 수 없습니다.

-오래전부터 사용해 왔으니 괜찮다?

과거부터 존재한 시설이라 하더라도 허가가 없거나 기간이 만료되었다면 문제가 될 수 있습니다. 민원이나 행정 조사 시 철거 또는 원상복구 대상이 될 수 있습니다.

-한 번 허가받으면 계속 사용할 수 있다?

대부분의 공유수면 점용·사용 허가는 유효기간이 있으며, 자동 연장은 되지 않습니다. 정해진 기간 내에 연장 신청을 하지 않으면 허가 효력이 소멸됩니다.

실생활에서의 활용 방법

• 공장·창고 매수 전 진입로와 배수로의 공유수면 해당 여부 확인
• 토지 개발 및 토목 공사 전 공유수면 포함 여부 사전 검토
• 기존 구조물의 허가서 존재 여부와 유효기간 점검

이 세 가지만 점검해도 향후 발생할 수 있는 행정 리스크를 상당 부분 줄일 수 있습니다.

공인중개사가 공장 매매 시 반드시 확인해야 할 공유수면 점용 사용 허가

공장 매매를 진행하는 과정에서 공인중개사가 공유수면 점용·사용 허가서를 확인하는 것은 선택이 아니라 필수에 가깝습니다. 실제 현장에서는 진입로, 배수로, 다리 등의 문제가 매매 이후에 드러나 분쟁으로 이어지는 사례가 반복되고 있습니다.

특히 공장 진입로가 구거 또는 하천을 가로지르는 구조인 경우, 해당 구조물이 합법적인 공유수면 점용·사용 허가를 받았는지 여부에 따라 공장 이용 가능성 자체가 달라질 수 있습니다.

공인중개사가 공장 매매 시 확인해야 할 핵심 포인트는 다음과 같습니다.

실제 현장에서 확인하는 공유수면 점용·사용 허가서 체크 항목

아래 항목은 서류만 보고 판단하는 수준이 아니라, 현장에서 반드시 대조·확인해야 하는 실무 기준입니다.

1. 허가 대상 공유수면의 위치 일치 여부
-허가서에 기재된 하천명·구거명·위치가 실제 현장 구조물과 일치하는지 확인
-지번, 도면, 위치 설명이 현장 구조물과 다를 경우 허가 효력 문제 발생 가능

 

2. 점용·사용 목적과 실제 구조물의 일치 여부
-허가서상 목적(진입로, 교량, 관로 등)과 실제 설치된 구조물이 동일한지 확인
-허가 목적과 다른 구조물은 무허가 시설로 판단될 수 있음

3. 점용 면적·규모 초과 여부
-허가서에 기재된 점용 면적·폭·길이와 실제 구조물이 초과되지 않았는지 확인
-일부만 초과되어도 초과 부분은 불법 점용으로 문제 될 수 있음

4. 허가 기간 및 현재 유효 여부
-허가 시작일·만료일 확인
-이미 기간이 만료되었거나 만료 임박한 경우, 매수 후 즉시 연장 필요

5. 허가 조건(부관) 이행 여부
-유지관리, 원상복구, 안전시설 설치 등의 조건이 있는지 확인
-조건 미이행 시 허가 취소 또는 시정 명령 가능

6. 허가 명의자와 매도인 일치 여부
-허가 명의자가 현재 매도인인지 확인
-명의가 다를 경우 승계 가능 여부를 사전에 행정기관에 확인

7. 매수인에 대한 허가 승계 가능성

-공유수면 점용·사용 허가는 자동 승계되지 않는 경우가 많음
-매매 후 신규 허가 또는 변경 허가가 필요한지 확인

8. 허가서 원본 또는 행정 확인 자료 존재 여부
-단순 구두 설명이 아닌 허가서 사본, 행정기관 발급 자료로 확인
-허가서 분실 시 관할 행정기관을 통한 재확인 필요

이 과정에서 단순히 현장에 구조물이 존재한다는 사실만으로 ‘문제없다’고 판단해서는 안 됩니다. 허가서 내용과 실제 현장을 하나씩 대조하는 과정이 반드시 필요합니다.

만약 허가가 없는 구조물이나 허가 범위를 초과한 시설이 확인된다면, 매수 이후 원상복구 명령이나 사용 제한이 발생할 수 있으며 이는 곧 공장 운영 중단, 추가 비용 발생, 금융·대출 문제로까지 이어질 수 있습니다.

따라서 공인중개사는 공장 매매 과정에서 공유수면 점용·사용 허가서의 내용을 단순 확인하는 데 그치지 않고, 실제 현장에 적용되는지 여부까지 점검한 후 거래를 안내해야 합니다. 이는 단순한 중개를 넘어 전문가로서의 책임과 신뢰를 지키는 핵심 역할이라고 할 수 있습니다.

마무리 정리

공유수면 점용·사용, 즉 공유수면 점용 사용 허가는 겉으로 드러나지 않지만 부동산 거래와 사업 운영에 매우 큰 영향을 미치는 인허가 요소입니다. 계약 이후 문제가 되는 경우가 많기 때문에, 반드시 계약 전 단계에서 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

이 글이 공유수면 점용·사용 개념을 보다 깊이 이해하는 데 도움이 되기를 바랍니다.