신축공장 매도 후 하자담보책임 분쟁, 실제 현장에서 자주 발생하는 이유

신축공장 하자담보책임 분쟁은 왜 반복될까요? 화성 지역 신축공장 거래에서 자주 발생하는 하자 유형과 계약상 쟁점을 실무 기준으로 정리했습니다.

 

신축공장 하자담보책임 분쟁을 다루다 보면 비슷한 상황을 여러 번 마주하게 됩니다. 제가 직접 상담했던 사례 중에도 “신축이라서 아무 문제없을 줄 알았다”는 말로 거래를 시작했다가, 몇 달 지나지 않아 하자 문제로 연락이 오는 경우가 적지 않았습니다.

 

특히 화성 지역 신축공장은 외관만 보면 깔끔하고 완성도가 높아 보이지만, 실제로 장비를 들이고 공장을 가동하는 순간 예상하지 못했던 문제들이 하나씩 드러나는 경우가 많았습니다. 바닥이 미세하게 기울어 있거나 배수가 원활하지 않아 작업에 불편이 생기고, 전기 용량이나 설비 조건이 운영 계획과 맞지 않아 갈등으로 이어지기도 했습니다.

실제 지금도 진행하고 있는 분쟁건을 예를 들어 말씀드리면 2025년 8월에 계약한 신축 공장 하자담보책임에 대한 내용입니다.

2025년 8월 계약은 문제는 없었지만  매수인 10월에 입주를 해서 사업을 운영하던중 12월 날씨가 많이 추워지면서 배수관이 얼어버리는 일이 발생했습니다.

이 과정에서 매수인은 공장건축에 대한 하자라고 주장을 하고 매도인은 날씨가 추워서 어쩔수없는 현장이라고 주장을 하고 있는 상황입니다. 아직도 이 문제는 해결되지 않고 진행 중에 있습니다.

 

이런 과정을 보면서 저는 신축공장 거래에서 하자담보책임 문제가 왜 반복되는지, 그리고 왜 계약 단계에서부터 꼼꼼한 정리가 필요한지를 현장에서 체감하고 있습니다.

1. 하자의 기준에 대한 인식 차이

신축공장 하자담보책임 분쟁이 발생하는 가장 큰 이유 중 하나는 하자의 범위를 바라보는 기준이 서로 다르기 때문입니다. 일반적으로 매도인께서는 균열이나 누수처럼 눈에 바로 보이는 결함만을 하자로 인식하시는 경우가 많습니다.

 

반면 매수인께서는 실제 공장을 운영하는 과정에서 불편을 초래하는 요소 전반을 하자로 받아들이는 경향이 강합니다. 예를 들어 바닥의 평활도, 배수 경사, 전기 용량, 층고 활용성 등은 매도인 입장에서는 큰 문제가 아니라고 느껴질 수 있으나, 매수인께는 생산성과 직결되는 매우 중요한 요소가 됩니다.

 

이러한 인식 차이가 계약 단계에서 충분히 조율되지 않으면 이후 분쟁으로 이어질 가능성이 높아집니다. 따라서 매수인 입장에서는 인도 이후 일정 기간 내 발견되는 구조적·기능적 하자에 대해 매도인이 보수 책임을 진다는 내용을 계약서에 구체적으로 명시해 두는 것이 중요합니다. 이처럼 쌍방의 입장을 반영하여 하자 범위를 문서로 명확히 정리하는 것이 분쟁을 예방하는 핵심이라 할 수 있습니다.

2. 신축이라는 표현이 만드는 기대의 간극

신축공장이라는 표현은 매수인에게 공장이 완전히 완성된 상태이며, 별다른 문제없이 바로 사용할 수 있을 것이라는 기대를 심어주는 경우가 많습니다. 하지만 실제 현장에서는 신축공장이라 하더라도 시공 과정에서 발생한 미세한 하자나 준공 당시에는 드러나지 않았던 문제가 존재하는 경우가 적지 않습니다. 특히 화성 지역 신축공장의 경우, 준공 직후 외관이나 기본 설비만 확인했을 때는 문제가 없어 보이지만, 장비를 반입하고 실제로 공장을 가동하는 과정에서 바닥 하중 부족이나 배수 구조의 한계가 뒤늦게 드러나는 사례가 자주 발생합니다. 이러한 문제들은 단순한 외관 점검만으로는 확인하기 어렵기 때문에 계약 당시에는 인지되지 않는 경우가 많습니다. 이 과정에서 매수인은 신축공장이므로 당연히 하자담보책임이 적용되어야 한다고 생각하게 되지만, 매도인은 인도 시점 기준으로 명백한 문제가 없었다는 이유로 책임이 없다고 판단하는 경우가 많습니다. 이처럼 신축이라는 표현에서 비롯된 기대와 현실 사이의 차이가 좁혀지지 않을 경우, 결국 하자담보책임을 둘러싼 갈등으로 이어지게 됩니다.

3. 계약서에서 반드시 정리해야 할 하자담보책임 문구

하자담보책임과 관련된 분쟁을 줄이기 위해서는 계약서 단계에서부터 관련 내용을 최대한 구체적으로 정리해 두는 것이 무엇보다 중요합니다. 매도인 입장에서는 하자의 범위와 책임이 인정되는 기간을 명확히 설정해 두어야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 예를 들어 “본 공장은 준공 승인 기준에 따라 적법하게 시공되었으며, 사용 과정에서 발생하는 경미한 유지·관리 사항은 하자담보책임에 포함하지 않는다”와 같은 문구를 계약서에 명시하면 책임 범위를 비교적 분명하게 구분할 수 있습니다.

 

반대로 매수인 입장에서는 인도 이후 일정 기간 내에 발견되는 하자에 대해 보호받을 수 있도록 조항을 정리하는 것이 필요합니다. “공장 인도일로부터 일정 기간 내 발견된 구조적 또는 기능적 하자에 대해서는 매도인이 보수 책임을 부담한다”와 같이 책임 기간과 대상 하자를 구체적으로 기재해 두는 것이 좋습니다.

 

이처럼 계약 단계에서 쌍방의 입장을 균형 있게 반영해 하자 범위를 문서로 명확히 정리해 두는 것이 향후 분쟁을 예방하는 가장 현실적인 방법이라고 볼 수 있습니다.

4. 화성 지역 신축공장 거래에서 자주 문제 되는 하자 유형

화성 지역 신축공장 거래에서 실제로 자주 문제로 이어지는 하자 유형은 비교적 반복되는 경향이 있습니다.

대표적으로 바닥 균열이나 평활도 불량, 배수 경사 문제, 전기 용량 부족, 소방 설비 기준 미충족등이 있습니다. 이러한 하자들은 계약 당시 외관상으로는 쉽게 드러나지 않지만, 장비 반입이나 실제 공장 가동 이후 본격적으로 문제로 인식되는 경우가 많습니다. 특히 제조업이나 물류업이 혼재된 화성 지역 특성상, 바닥 하중이나 대형 차량 동선과 관련된 문제가 뒤늦게 드러나 분쟁으로 이어지는 사례도 적지 않습니다.

여기에 더해 겨울철에 자주 발생하는 동파 문제 역시 신축공장 거래에서 간과하기 쉬운 하자 유형 중 하나입니다. 배관 단열이 충분하지 않거나, 외부 노출된 수도 배관과 소화 배관이 적절히 보호되지 않은 경우 겨울철 동결로 인해 누수나 설비 파손이 발생할 수 있습니다. 

 

특히 준공 직후 바로 가동되지 않은 공장이나, 공실 상태로 겨울을 맞이한 신축공장의 경우 동파 문제가 더욱 쉽게 발생합니다. 매도인 입장에서는 인도 당시 문제가 없었다고 판단할 수 있지만, 매수인은 사용 초기 단계에서 발생한 동파 피해를 하자로 인식하며 책임을 요구하는 경우가 많습니다. 이처럼 겨울철 동파 문제는 계절적 요인과 맞물려 분쟁으로 이어지기 쉬운 만큼, 계약 전 배관 구조와 단열 상태, 동절기 대비 여부를 반드시 점검하는 것이 중요합니다.

5. 사용 목적 차이를 고려하지 않은 거래의 위험

또 하나의 분쟁 원인은 매도인과 매수인 사이의 사용 목적 차이에서 발생합니다.

매도인은 특정 업종이나 운영 방식을 기준으로 공장을 설계하고 시공한 경우가 많지만, 매수인은 인수 이후 전혀 다른 업종이나 형태로 활용하려는 계획을 갖고 있는 경우가 적지 않습니다.

 

이 과정에서 전기 용량이 부족하거나 바닥 하중이 맞지 않는 문제, 설비 배치의 한계, 층고 활용의 제약 등이 드러나면 매수인은 이를 공장의 하자로 인식하게 됩니다. 그러나 매도인 입장에서는 최초 설계 목적에 맞게 정상적으로 시공되었기 때문에 하자에 해당하지 않는다고 판단하는 경우가 많습니다.

 

이러한 인식 차이는 계약 이후 분쟁으로 이어질 가능성을 높입니다. 따라서 신축공장 거래를 진행할 때는 계약 전에 매수인의 실제 사용 목적을 기준으로 공장의 구조와 설비가 적합한지 충분히 검토하고, 필요하다면 그 범위를 계약서에 명확히 반영해 두는 과정이 매우 중요합니다.

6. 분쟁을 줄이기 위한 현실적인 시선

결국 신축공장 매도 후 하자담보책임 분쟁은 특정 법 조항 하나의 해석 문제라기보다, 거래 전 과정에서의 준비 부족과 소통 부족에서 비롯되는 경우가 많습니다. 계약을 진행하는 단계에서 하자의 기준을 명확히 공유하지 않거나, 책임 범위를 구체적으로 정리하지 않은 채 거래가 이루어지면 이후 작은 문제도 분쟁으로 확대될 가능성이 커집니다.

 

반대로 하자의 범위와 책임 기간을 사전에 합의하고 이를 계약서에 명확히 기재한 거래일수록 분쟁 발생 가능성은 눈에 띄게 낮아집니다. 또한 실제 공장 운영을 기준으로 전기, 바닥, 배수, 설비 등 주요 요소를 점검한 뒤 거래를 진행한 경우에는 인수 이후 예상치 못한 문제가 줄어드는 경향이 있습니다.

 

특히 화성 지역 신축공장 거래에서는 신축이라는 표현만 믿고 판단하기보다는, 계약 전 점검과 충분한 설명, 그리고 현실적인 합의를 통해 기준을 세우는 것이 중요합니다. 이러한 준비 과정을 거친 거래는 매도인과 매수인 모두에게 불필요한 갈등을 줄여주며, 결과적으로 안정적인 공장 운영으로 이어지는 가장 효과적인 분쟁 예방 방법이라고 할 수 있습니다.