전대차 계약서 작성 시 놓치면 안 되는 특약 사항 총정리

며칠 전 4개월 단기 전대계약서를 작성했습니다.

S사가 화성시 정남면 공장을 2024년 8월 2년 계약을 했으나 사업체가 다른 업체로 넘어가면서 사업구조를 바꾸어 계약한 정남면 공장을 비우게 되었습니다.

S사는 계약 만료가 2026년 8월 말이기 때문에 그때까지는 공장을 사용하지 않더라도 월차임 8000만 원을 내야만 하는 상황이었습니다. 사용하지도 않는 공장인데 월 8000만 원이나 내야 하는 이 슬픈 현실 ㅜㅜㅜ

 

결국 S사는 월차임을 조금이라도 줄이기위해 전체 공장 중 일부 구간을 전대주기로 결정하고 전차인을 찾았고 다행하게도 단기 공장을 찾는 업체를 만나 전대계약을 하게 되었습니다.

전대계약내용을 조율하는데만 15일이 소요되었고 일반 임대계약보다 더 신중하고 세심하게 계약서를 작성해야만 했습니다.

전대차 계약은 겉으로 보면 일반 임대차와 비슷해 보이지만, 실제 현장에서는 훨씬 더 복잡합니다. 이유는 계약 당사자가 단순히 두 명이 아니라, 건물주인 임대인, 기존 세입자인 전대인, 새로 들어오는 전차인까지 얽혀 있기 때문입니다. 

 

특히 공장, 창고, 상가처럼 시설 사용 범위가 넓고 전기·호이스트·주차·원상복구 문제가 함께 따라오는 현장에서는 계약서 한 줄이 분쟁의 시작이 되기도 하고, 반대로 분쟁을 막아주는 안전장치가 되기도 합니다.

법적으로도 임차인은 임대인의 동의 없이 전대하지 못하고, 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 또 상가 전대차는 임대인의 동의가 있는 경우에만 안정적으로 보호 구조를 갖추게 되므로, 실제 계약서에서는 “누가 누구에게 어떤 범위까지 사용을 허락했는지”를 아주 분명히 남겨야 합니다.

경험을 바탕으로  전대차 계약서를 작성할 때 실무에서 특히 놓치면 안 되는 특약 사항들을 정리해 보겠습니다.

1. 가장 먼저 확인할 특약, 임대인의 전대 동의 여부

전대차에서 제일 중요한 것은 보증금 액수도 아니고 월세 금액도 아닙니다. 가장 먼저 봐야 하는 것은 건물주의 전대 동의가 있는지입니다. 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없고, 무단 전대가 되면 임대인은 원래 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 전차인은 전대인과 계약서를 잘 썼다고 안심할 일이 아니라, 그 전대차의 출발점 자체가 유효하고 안전한 구조인지부터 확인해야 합니다.

이번 계약은 S사가 처음 공장을 임대할 때 2000평이 넘는 공장을 임대하다 보니 공간이 남을 것을 예상하고 임대차계약서를 작성할 때 임대인은 임차인이 임대한 건물을 전대하는 데 동의한다는 내용을 추가했기 때문에 전차인에게 본임대계약서를 보여주고 임대인의 전대동의를 갈음하는 형태를 취한 계약이었습니다.

실무에서는 말로만 “건물주가 알고 있다”는 표현이 정말 위험합니다. 꼭 서면 동의로 남겨야 합니다. 가장 좋은 방식은 계약서 특약에 “본 전대차는 임대인의 사전 서면 동의를 받은 상태에서 체결한다”는 문구를 넣고, 가능하면 임대인의 동의서나 확인서를 별첨 하는 것입니다. 더 나아가 동의 범위를 명확히 해야 합니다. 전부 전대인지, 일부 전대인지, 업종 변경까지 허용하는지, 시설 사용까지 허용하는지를 같이 적어야 나중에 “그 정도까지 허락한 건 아니다”라는 말을 막을 수 있습니다.

2. 사용 면적과 사용 범위를 애매하게 두지 않는 특약

현장에서 가장 흔한 분쟁 중 하나가 “어디까지 써도 되는가”입니다. 계약할 때는 대충 벽 쪽 몇 평, 출입문 근처 일부, 공용 마당 조금 정도로 서로 이해했다고 생각하지만, 막상 입주 후에는 적치 공간, 차량 진출입 동선, 사무실 앞 공간, 화장실 앞 복도, 상하차 구역까지 문제가 커지는 경우가 많습니다. 그래서 전대차 계약서에는 반드시 사용 면적과 사용 가능 범위를 도면 기준으로 특정해야 합니다.

좋은 특약은 추상적인 표현이 아닙니다. “전대차 목적물은 첨부 도면에 표시된 부분으로 한정하며, 전차인은 표시된 구역 외 공용 부분 및 미지정 공간을 임의로 사용하거나 물건을 적치할 수 없다”처럼 써야 합니다. 이 한 줄이 중요한 이유는, 전차인이 계약 범위를 넘어서 사용했을 때 바로 시정 요구를 할 수 있기 때문입니다. 특히 공장과 창고는 건물 내부보다 외부 야적장, 주차면, 하역 공간 때문에 다툼이 커지는 경우가 많습니다. 그러니 면적만 적지 말고 출입 동선, 주차 대수, 야적 허용 여부, 상하차 허용 시간까지 넣는 것이 안전합니다.

3. 전기·수도·호이스트·냉난방 등 시설 사용 조건 특약

전대차 계약에서 돈이 가장 많이 틀어지는 부분은 시설입니다. 공장이나 창고는 단순히 공간만 빌리는 것이 아니라 전기 용량, 수도 사용량, 호이스트 사용, 컴프레서, 에폭시 바닥, 냉난방기, CCTV, 소방설비 등 여러 요소가 함께 움직입니다. 그런데 이 시설 관련 약정이 애매하면 입주 후 바로 분쟁이 시작됩니다. “전기는 쓸 수 있다고 했는데 왜 증설비를 내가 부담하느냐”, “호이스트 2기 사용이라고 했는데 한 기는 못 쓰는 것 아니냐”, “수리비는 누가 내느냐” 같은 문제가 대표적입니다.

그래서 특약에는 시설을 단순 나열하는 수준을 넘어서, 사용 가능 범위와 비용 부담 기준까지 같이 적어야 합니다. 예를 들면 “전차인은 전기 50kw 범위 내에서 사용한다”, “초과 사용 또는 증설이 필요한 경우 비용은 전차인이 부담한다”, “기존 호이스트 2기 중 1기는 전대인이 필요시 우선 사용할 수 있다”, “기존 설비 고장은 통상적인 노후는 전대인, 전차인의 과실로 인한 파손은 전차인이 부담한다”처럼 구체적으로 써야 합니다. 이런 문구가 없으면 나중에 시설 사용 자체가 계약위반인지, 관리비 문제인지, 손해배상 문제인지까지 복잡해집니다.

4. 업종, 영업 형태, 인허가 책임을 분명히 하는 특약

전차인이 들어와서 실제로 어떤 업종을 운영할 것인지도 매우 중요합니다. 특히 상가나 공장은 업종에 따라 소음, 냄새, 위험물 보관, 주차 수요, 전력 사용량, 민원 가능성이 크게 달라집니다. 그런데 계약서에 업종이 모호하게 적혀 있으면, 처음 설명과 완전히 다른 영업 형태로 운영하면서도 “계약서상 금지 조항이 없다”는 식으로 버티는 경우가 생깁니다.

이 부분은 꼭 업종 특정 + 인허가 책임 + 위반 시 조치까지 연결해서 적어야 합니다. 예를 들어 “전차인의 사용 목적은 금속가공업에 한하며, 이를 변경하려면 전대인 및 필요시 임대인의 사전 서면 승낙을 받아야 한다”, “관계 법령상 필요한 인허가, 신고, 등록은 전차인의 책임과 비용으로 한다”, “무허가 영업, 불법 증축, 소방법 위반, 환경법 위반 등이 발생한 경우 전차인이 전적으로 책임진다”는 식으로 정리해야 합니다. 상가건물 전대차는 임대인의 동의를 받아 체결한 경우 전차인에게도 일정한 보호 구조가 이어질 수 있으므로, 반대로 말하면 애초에 업종과 사용 조건이 명확해야 안정적인 계약이 됩니다.

5. 원상복구와 시설물 설치 특약은 반드시 세분화해야 한다

현장에서 가장 많이 싸우는 마지막 단계가 바로 퇴거입니다. 들어올 때는 서로 기분 좋게 계약했지만, 나갈 때는 “이걸 왜 안 치우고 가느냐”, “원래 있던 시설이 아니었다”, “이 바닥 복구 비용은 누가 내느냐”로 관계가 급격히 나빠집니다. 특히 전차인이 칸막이, 간판, 전기배선, 기계 고정 앙카, 바닥 보강, 에어배관, 닥트, 적재대 등을 설치한 경우에는 원상복구 범위를 정하지 않으면 분쟁이 거의 필수처럼 발생합니다.

그래서 계약서에는 “전차인이 설치하는 일체의 시설물은 전대인의 사전 서면 승낙을 받아야 하며, 퇴거 시 전차인 비용으로 철거 및 원상 복구한다”는 기본 문구만으로는 부족합니다. 실제로는 무엇을 설치할 수 있는지, 무엇은 남기고 갈 수 있는지, 철거 기준은 무엇인지를 더 적는 것이 좋습니다. 예를 들면 “바닥 천공, 벽체 변경, 전기 증설, 닥트 설치는 사전 승낙 대상”, “전대인이 잔존을 요청하는 시설은 협의 후 무상 또는 유상 인수 가능”, “원상복구 미이행 시 전대인은 직접 공사 후 그 비용을 청구할 수 있다”는 식으로 적어야 합니다. 이 조항이 강할수록 퇴거 때 감정싸움이 줄어듭니다.

6. 보증금 반환, 계약 해지, 손해배상까지 끝맺음 특약

전대차 계약은 시작보다 끝나는 방식이 더 중요합니다. 특히 전차인은 보통 “보증금을 누구에게서 돌려받는지”를 막연히 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 전대차에서는 전차인이 직접 계약한 상대방은 대개 전대인이므로, 보증금 반환 구조와 반환 조건을 분명히 해두지 않으면 나중에 “건물주가 안 줬다”, “원임대차가 끝나야 돌려준다”, “시설 정산 후에 주겠다”는 말이 나오기 쉽습니다.

그래서 특약에는 반환 시점, 공제 가능 항목, 해지 사유를 분명히 적어야 합니다. 예를 들면 “전차인의 명도 완료 및 원상복구 완료 후 ○일 이내 보증금을 반환한다”, “연체 차임, 관리비, 원상복구 비용, 손해배상금은 보증금에서 공제할 수 있다”, “전차인이 무단 업종 변경, 무단 전대, 불법 적치, 무단 시설 변경을 한 경우 전대인은 계약을 해지할 수 있다”는 식이 좋습니다. 또 전대차는 원임대차와 연결되어 있으므로, “원임대차가 종료되거나 해지된 경우 전대차도 종료될 수 있다”는 구조도 반드시 설명하고 문구로 반영해야 합니다. 이런 정리가 있어야 예상치 못한 종료 상황에서도 책임 소재가 명확해집니다.

마지막으로 이번 계약에서 가장 힘들었던 부분이 전차인의 화재보험가입 여부였습니다. 전차인은 3개월만 사용할 건데 화재보험을 꼭 들어야 하느냐 하는 것이었고 전대인은 혹시 모를 상황을 대비해서 화재보험은 들어야 한다는 주장이었습니다.

 

화재보험은 전대인도 전차인도 서로 자신의 자산 보호를 위해서 복잡하고 까다롭더라도 꼭 화재보험은 가입을 하는 것을 권해드립니다. 위험은 생각지 못한 부분에서 발생하기 때문에 무엇이든 준비하는 것이 최선책이라고 생각합니다.

그리고 아주 작은 조건이라도 서면 계약하는 것!!! 꼭 실천하셔서 아주 작은 것에도 불편함이나 손해 보는 일 없기를 당부드립니다.