2025년 화성시 효행지구 공장 실거래가 데이터 분석

2025년 2월부터 2026년 1월까지 화성시 효행지구 인근에서 거래된 공장 및 창고 실거래 사례를 정리해 보았습니다. 화성시는 수도권 남부 산업 벨트의 핵심 지역으로, 제조업 기반 시설과 물류창고 수요가 꾸준히 유지되는 곳입니다. 특히 봉담읍, 정남면, 비봉면, 매송면 일대는 공장 밀집 지역으로 실거래가 변동이 비교적 활발하게 나타나는 구간입니다.

이번 글에서는 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 토대로, 최근 거래 사례를 평당 단가(만원 기준)로 환산하여 지역별 가격 흐름과 특징을 살펴보겠습니다. 공장 매매를 준비 중인 분들뿐 아니라 산업용 부동산 흐름을 이해하고 싶은 분들께 참고가 되었으면 합니다.

1. 지역별 실거래가 흐름 정리

① 봉담읍 – 접근성이 강점인 지역

봉담읍은 수원과 오산을 연결하는 교통망의 중간 지점에 위치해 있어 산업시설 수요가 꾸준합니다. 계획관리지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있으며, 도로 여건에 따라 가격 차이가 나타났습니다.

최근 거래 사례를 보면 계획관리지역 공장의 경우 평당 약 200만 원 후반에서 300만 원 초반 수준에서 형성되고 있습니다. 덕우리 일대에서는 12m 도로를 접한 공장이 평당 316만 원에 거래되었습니다. 반면 8m 미만 도로 조건에서는 228만 원에서 314만 원 사이로 다소 차이를 보였습니다.

동화리의 경우 자연녹지지역임에도 불구하고 입지 경쟁력이 반영되며 평당 300만 원대에서 최대 448만 원까지 거래된 사례가 확인되었습니다. 이는 동일한 행정구역 내에서도 도로 접근성과 개별 부지 조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있음을 보여줍니다.

상기리 일대는 평당 260만 원대 수준으로 비교적 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다.

② 정남면 – 가격 스펙트럼이 넓은 지역

정남면은 계획관리, 자연녹지, 일반공업지역이 혼재되어 있어 가격 범위가 상당히 넓게 나타납니다. 최근 실거래 사례를 보면 평당 100만 원대 중반부터 900만 원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

귀래리에서는 12m 도로를 접한 공장이 평당 618만 원(귀래산업단지 내 공장)에 거래된 사례가 있었습니다. 반면 8m 미만 도로 조건의 자원순환 관련 시설은 평당 200만 원대 초반 수준으로 거래되었습니다. 동일 지역이라도 도로 폭과 건물 용도에 따라 가격 차이가 크게 발생하는 모습입니다.

음양리 일반공업지역의 경우 25m 도로를 접한 공장이 평당 925만 원(정남일반산업단지 내 공장)에 거래되었습니다. 이는 일반공업지역의 건폐율·용적률 장점이 가격에 반영된 사례로 볼 수 있습니다.

신리 자연녹지지역은 평당 290만 원에서 352만 원 선으로 상대적으로 완만한 흐름을 보이고 있습니다.

③ 비봉면 – 최근 상승세가 관찰되는 구간

비봉면 양노리 일대는 최근 거래가 활발하게 이루어졌으며, 도로 여건이 우수한 물건은 500만 원대 거래가 확인되었습니다. 계획관리지역에서 12m 도로 조건의 공장이 평당 559만 원에 거래된 사례가 대표적입니다.

반면 8m 미만 도로 조건에서는 평당 150만 원대 사례도 확인되어, 동일 면 단위에서도 입지 차별화가 뚜렷하게 나타났습니다.

2. 가격을 좌우하는 주요 요인 분석

최근 거래 데이터를 통해 확인되는 핵심 요소는 크게 두 가지로 정리할 수 있습니다.

(1) 도로 폭과 진입 여건

공장 및 창고 시설은 대형 차량 진입이 필수적인 경우가 많습니다. 8m 미만 도로와 12m 이상 도로의 가격 차이는 상당히 크게 나타났습니다. 특히 25m 이상 도로를 접한 일반공업지역 물건은 고가 거래로 이어지는 경향이 확인되었습니다.

이는 단순한 토지 면적보다는 물류 접근성과 차량 회전 반경, 상하차 편의성 등이 실제 사용 가치에 큰 영향을 준다는 점을 시사합니다.

(2) 용도지역의 차이

계획관리지역과 일반공업지역은 건폐율 및 용적률에서 차이가 있습니다. 일반공업지역은 상대적으로 높은 건축 가능 면적을 확보할 수 있어, 동일 면적이라도 활용도가 높아지는 장점이 있습니다. 실제로 정남면 음양리 사례에서 평당 900만 원대 거래가 형성된 배경에도 이러한 요소가 반영된 것으로 보입니다.

3. 특이 거래 사례

최근 실거래 데이터 중 일부는 일반적인 시세 범위를 크게 벗어난 사례도 확인되었습니다.

정남면 내리에서는 계획관리지역 공장이 평당 1,302만 원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 특수 설비가 포함되었거나 개별 개발 기대 요인이 반영된 거래로 추정됩니다.

반대로 문학리에서는 동식물 관련 시설이 평당 60만 원에 거래된 사례가 있었습니다. 시설 노후도나 용도 제한 등이 가격에 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.

이처럼 공장 거래는 단순 평당 평균 가격만으로 판단하기 어려우며, 개별 건물 상태와 토지 특성까지 함께 고려해야 보다 정확한 분석이 가능합니다.

 

특이 거래 사례의 형태를 보면 직거래 물건도 있습니다. 또한 부동산거래신고를 하면서 오표기로 금액이 실거래가와 다르게 기입되는 경우도 있으니 국토부에서 실거래가를 보실 때 이런 부분에 대해 참고하시고 보시기를 바랍니다.

4. 종합 정리

2025년 상반기부터 2026년 초까지의 화성시 효행지구 인근 공장 시장은 지역별·입지별 차별화가 뚜렷하게 나타났습니다. 행정구역 명칭만으로 가격을 판단하기보다는 다음과 같은 요소를 함께 확인하는 것이 필요해 보입니다.

 

• 도로 폭 및 대형 차량 진입 가능 여부
• 용도지역(계획관리, 일반공업, 자연녹지 등)
• 건물 상태 및 설비 포함 여부
• 주변 산업단지와의 거리

공장 및 창고 매매를 검토 중이라면 최근 실거래가 데이터를 기준으로 대략적인 가격 범위를 파악한 뒤, 현장 방문을 통해 실제 조건을 확인하는 과정이 중요합니다.

[참고 및 유의사항]

본 글은 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 토대로 재구성한 정보 제공 목적의 분석 글입니다. 개별 물건의 가격은 면적, 설비, 임대 수익 구조, 계약 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 매매 의사결정은 현장 조사와 전문가 상담을 통해 신중히 진행하시기 바랍니다.

 

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