아파트 월세 계약갱신과 신규 재계약 차이점

3년 전 제가 평택 고덕에서 공인중개사사무소를 운영할 때 아파트 매수의뢰인에게 아파트를 중개한 적이 있었습니다.

그 당시 4억에 거래한 아파트가 지금은  반토막이 금액이 되어버린 상태ㅜㅜㅜ 

그래서일까? 더 애착이 가고 신경이 많이 쓰여 월세계약부터 재계약 그리고 문제가 있을 때마다 직접 달려가 해결해주고 있답니다.

 

오늘은 그 아파트 월세계약했던 임차인과 재계약을 진행하는 과정에서 이런 부분은 이웃님들도 함께 알고 계시면 좋겠다는 생각이 들어 포스팅합니다.

아파트내부사진

용어 구분

“갱신계약" 과 "신규 재계약" 무엇이 다를까?

신규계약은 새로운 임대차관계를 시작한다는 의미이고, 재계약이나 갱신계약은 기존 임대차관계를 연장한다는 의미이므로 엄밀하게 보면 서로 다른 개념입니다.

 

기존 임차인이 이사하지 않고 같은 아파트에서 계속 거주하면서 기간이나 월세 조건만 조정한다면 일반적으로는 갱신계약 또는 합의 재계약으로 보는 것이 자연스럽습니다.

 

계약서를 새 양식으로 다시 작성하거나 계약일을 새로 적었다고 해서 기존 계약과 완전히 단절된 신규계약이 되는 것은 아닙니다. 공인중개사로서 현장에서 계약서를 작성해 보면 계약서 상단에 적힌 ‘신규’나 ‘재계약’이라는 표시보다 임차인이 계속 점유하고 있는지, 보증금이 그대로 이어지는지, 계약갱신요구권을 행사했는지가 훨씬 중요합니다.

따라서 같은 임차인이 계속 거주하는 계약이라면 무조건 신규계약이라고 작성하기보다 계약의 성격을 정확하게 확인해야 합니다.

갱신요구권

계약갱신은 임차인이 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 계약기간을 연장하는 경우를 말합니다.

임차인은 원칙적으로 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있으며, 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있습니다.

갱신된 임대차기간은 2년으로 보고, 임대인은 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주 등 법에서 정한 거절 사유가 없다면 임차인의 요구를 거절하기 어렵습니다.

이때 보증금이나 월세를 올리는 경우에는 기존 금액의 5%를 초과하여 증액할 수 없으며, 이전에 임대료를 올린 날부터 1년이 지나지 않았다면 다시 증액하기도 어렵습니다.

계약갱신요구권을 사용하여 갱신된 계약은 2년으로 작성하더라도 임차인이 중간에 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 종료의 효력이 발생합니다.

따라서 임대인 입장에서는 갱신계약서를 2년으로 작성했다고 해서 임차인이 반드시 2년을 모두 거주해야 한다고 생각해서는 안 됩니다.

합의 재계약

합의 재계약은 임차인이 법에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 것이 아니라, 임대인과 임차인이 서로 협의하여 계약기간과 임대료를 다시 정하는 방식입니다.

같은 임차인이 계속 거주한다는 점에서는 갱신계약과 비슷하지만, 계약갱신요구권을 사용했는지가 가장 큰 차이입니다.

 

예를 들어 임대인이 주변 시세를 설명하고 임차인이 이에 동의하여 월세를 조정한 뒤 2년을 더 거주하기로 했다면 합의에 의한 갱신으로 볼 수 있습니다.

계약갱신요구권을 행사하지 않은 상태에서 당사자가 자발적으로 조건을 합의한 경우에는 임대료가 무조건 5% 이내여야 한다고 단정하기 어렵습니다.

 

그러나 임차인이 실제로 갱신요구권을 행사한 계약인데도 형식만 합의 재계약이나 신규계약으로 작성하여 5%를 초과해 인상하면 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

계약서에는 “본 계약은 당사자 간 합의에 의한 갱신계약이며, 임차인은 이번 계약 체결 과정에서 계약갱신요구권을 행사하지 않았다”는 취지를 사실관계에 맞게 적는 것이 좋습니다. 임차인에게 갱신요구권을 영구적으로 포기하도록 하는 문구보다는 이번 계약에서 권리를 행사했는지 여부만 명확하게 확인하는 방식이 안전합니다.

신규계약

진정한 신규계약은 기존 임차인이 퇴거하고 새로운 임차인이 입주하거나, 기존 임대차가 실제로 종료되어 보증금 반환과 주택 인도가 완료된 뒤 별도의 의사에 따라 다시 계약을 체결하는 경우를 의미합니다.

 

임차인이 바뀌면 이전 임차인의 계약갱신요구권이나 계약조건은 새로운 임차인에게 이어지지 않으므로 임대인과 새로운 임차인이 보증금, 월세, 계약기간을 새롭게 협의할 수 있습니다.

 

반면 기존 임차인이 한 번도 퇴거하지 않고 보증금도 반환받지 않은 상태에서 계속 거주하는데 계약서만 새로 작성한 경우라면, 계약서 제목을 ‘신규계약’이라고 적었더라도 실질적으로는 기존 계약의 연장이나 합의갱신으로 해석될 가능성이 있습니다.

 

특히 임대인이 월세를 많이 올리기 위해 신규계약이라고 주장하거나, 임차인이 계약갱신요구권을 다시 사용하기 위해 이전 계약과 전혀 다른 계약이라고 주장하면 분쟁이 커질 수 있습니다.

 

결국 신규계약인지 갱신계약인지는 계약서 제목 하나로 결정되는 것이 아니라 임차인의 계속 거주 여부, 보증금 정산 여부, 당사자의 의사, 계약 체결 경위 등을 종합하여 판단해야 합니다.

현장 분쟁

제가 아파트 월세 재계약을 중개하면서 가장 많이 설명드리는 부분도 바로 계약갱신요구권의 사용 여부입니다.

 

임대인은 “계약서를 새로 작성했으니 신규계약”이라고 생각하고, 임차인은 “같은 집에서 계속 살고 있으니 갱신계약”이라고 생각하는 경우가 의외로 많습니다.

 

특히 임대료를 5%보다 많이 올려 합의한 뒤 몇 개월이 지나 임차인이 계약갱신요구권을 다시 주장하면 서로의 기억이 달라질 수 있습니다.

임대인은 이미 갱신요구권을 사용한 것으로 이해했다고 말하고, 임차인은 시세에 맞춰 자발적으로 재계약했을 뿐 갱신요구권은 사용하지 않았다고 주장할 수 있습니다.

 

계약서에 단순히 ‘재계약’이라는 말만 적혀 있으면 당시 상황을 증명하기가 쉽지 않습니다.

따라서 계약서 작성 시에는 계약갱신요구권 행사 여부를 반드시 확인하고, 갱신요구권을 행사한 계약인지 당사자 합의로 연장한 계약인지 특약에 남겨야 합니다.

 

문자메시지나 통화만으로 결정하기보다는 계약서와 별도의 확인서에 임대인과 임차인이 함께 서명하도록 하면 이후의 오해를 크게 줄일 수 있습니다.

주택 임대차 신고서에도 갱신계약인 경우 계약갱신요구권 행사 여부가 포함될 수 있으므로 계약서 내용과 신고 내용이 서로 다르지 않도록 확인해야 합니다.