화성 공장 임대 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트 7가지

공장 임대 계약은 ‘임대료’만 보고 결정하기에는 변수가 많은 계약입니다. 특히 제조·가공업처럼 설비가 들어가는 업종은, 입주 후에 손대는 부분이 많아질수록 퇴거 시점의 정산이 복잡해집니다. 그중에서도 분쟁이 가장 자주 생기는 지점은 ‘원상복구(원상회복) 범위를 어디까지로 볼 것인가’입니다. 

계약서에 “원상 복구한다”라는 한 줄만 적혀 있으면, 같은 문장을 두고도 임대인·임차인이 서로 다른 그림을 떠올리기 쉽습니다. 그래서 공장 임대 계약에서는 ‘무엇을 설치했고, 무엇을 남기고, 무엇을 철거하는지’를 문장으로만 적기보다, 체크리스트와 사진·도면을 함께 남기는 방식이 안전합니다.

 

특히 전력 사용 조건, 건축물 용도 적합성, 그리고 원상복구 조건과 같은 부분은 계약서에 어떻게 명시하느냐에 따라 분쟁의 핵심 쟁점이 되기 쉽습니다. 이 글에서는 실제 화성 공장 임대 현장에서 자주 문제가 되었던 사례를 바탕으로, 공장 임대 계약을 앞두고 계신 대표님들께서 반드시 점검하셔야 할 핵심 체크리스트 7가지를 하나씩 짚어드리겠습니다. 끝까지 읽어보신다면, 향후 공장 임대 계약에서 큰 실수를 피하는 데 분명 도움이 되실 것입니다.

 

 

1. 건축물대장 용도와 실제 사용 가능 업종 확인

가장 먼저 확인할 것은 ‘해당 건물이 내 업종을 수용할 수 있는지’입니다. 건축물대장상 용도가 공장·제조시설로 적혀 있는지, 혹은 창고/근린생활시설 등으로 되어 있는지에 따라 인허가·사업자 등록 과정이 달라질 수 있습니다. 또한 건축물대장 표제부에 위반건축물 표기가 있는지(일반적으로 ‘위반건축물’ 표기 등)도 확인하는 것이 좋습니다. 이런 표기는 각종 인허가나 금융·보험 과정에서 변수로 작용할 수 있기 때문입니다.

2. 토지 용도지역과 규제(업종 제한·환경·소음) 점검

같은 ‘공장’이라도 입지에 따라 가능한 업종과 증축·시설 설치 범위가 달라집니다. 예를 들어 배출시설, 소음·진동, 분진 등이 발생하는 업종은 관할 기준이 엄격할 수 있습니다. 임대인이 “괜찮다”라고 말해도, 실제 행정 기준과 다를 수 있으니 서류 기준으로 확인하는 습관이 필요합니다.

3. 전력 계약(계약전력)과 명의 변경 절차 확인

제조업은 전력이 ‘생산능력’과 직결됩니다. 계약전력이 부족하면 설비가 멈추거나, 계획한 라인 가동이 늦어질 수 있습니다. 계약 전에는 현재 계약전력(kW)과 분전반 여유, 주요 배선 상태를 확인하고, 명의 변경 시 필요한 서류를 미리 파악해 두는 것이 좋습니다.

일반적으로 요구될 수 있는 서류 예시(기관·상황에 따라 달라질 수 있음)

- 임대차계약서 사본
- 사업자등록 관련 서류(또는 예정 증빙)
- 전기사용 변경신청서(기관 양식)
- 기존 계약자 동의/해지 관련 서류(필요시)
- 임대인 신분 확인 서류 또는 동의서(상황에 따라)

핵심은 “나중에 하자”가 아니라, 계약서 작성 단계에서 일정과 서류 흐름을 함께 맞춰두는 것입니다.

4. 전력 승압(증설) 가능 여부와 비용·귀속 관계 정리

승압이 필요한 경우, ‘가능 여부’뿐 아니라 ‘누가 비용을 부담하고, 설비의 소유권은 누구에게 귀속되는지, 퇴거 시 철거 의무가 있는지’까지 계약서에 적어야 합니다. 특히 변압기·수전설비처럼 비용이 큰 항목은 퇴거 시점에 갈등이 커질 수 있습니다.

특약에 넣기 좋은 문장 예시(상황에 맞게 수정 필요):

- 임차인이 설치한 전력 증설 설비는 계약 종료 시 (철거/무상 잔존/차기 임차인에게 유상 승계) 중 ○○ 방식으로 처리한다.
- 승압 비용은 ○○가 부담하며, 설비의 소유권 및 유지관리 책임은 ○○에게 있다.
- 계약 종료 시 철거가 필요한 경우, 철거 범위(배선/분전반/변압기/케이블 트레이 등)를 별도 목록으로 첨부한다.

5. 소방·환경·위생 기준(업종별) 사전 점검

공장은 업종에 따라 소방·환경·위생 요건이 크게 달라집니다. 예를 들어 배기·집진, 폐수 처리, 위험물 취급, 작업장 환기, 방화 구획 등이 쟁점이 될 수 있습니다. ‘현재 설비가 기준을 충족하는지’, ‘추가 설치가 필요한지’, ‘추가 공사 비용과 일정은 어느 정도인지’를 계약 전에 확인하면 시행착오를 줄일 수 있습니다.

가능하면 체크 포인트를 이렇게 나누어 보세요.

- 이미 갖춰 기억할 것: 기존 소방설비 종류/점검 이력, 배기·덕트 설치 상태
- 추가로 필요할 수 있는 것: 업종별 신고·허가, 방화 관련 보완, 배출시설 관련 조치

6. 원상복구 범위(핵심) + ‘통상 마모’ 예외 조항

원상복구 분쟁을 줄이려면 “통상적인 사용으로 인한 마모·노후는 제외” 같은 문구가 도움이 될 수 있습니다. 다만 이 문구만으로는 부족하니, ‘통상 마모’에 해당하는 범위를 예시로 적어두면 더 안전합니다.

예시(상황에 맞게 조정):

- 통상 마모로 보는 항목: 일반적인 바닥 스크래치, 벽면 오염, 소모성 조명 교체 흔적 등
- 원상복구 대상 항목: 신규 칸막이 철거, 기계 앵커홀 보수, 신규 배관·배선 철거, 에폭시 재시공(합의된 경우) 등

또 하나 중요한 포인트는 “원상복구의 기준 상태”입니다. ‘임대차 시작 시점의 상태’로 돌아가는 것인지, ‘건축물대장 기준의 합법 상태’로 돌아가는 것인지가 애매하면 다툼이 생길 수 있습니다. 계약서에는 기준을 한 줄로라도 명확히 적어두는 편이 좋습니다.

7. 임대 기간·중도 해지·갱신(통보 시점 포함)

제조업은 초기 세팅 비용이 큽니다. 단기 임대는 리스크가 커질 수 있고, 중도 해지 시 위약금·원상복구·보증금 정산이 한꺼번에 문제로 떠오릅니다. 계약서에는 최소한 아래를 적어두는 것이 좋습니다.

- 임대 기간 및 갱신 협의/통보 시점(예: 만기 ○개월 전 서면 통보)
- 중도 해지 가능 조건과 절차(통보 방식, 인수인계 협의 등)
- 위약금 산정 기준(정액/잔여기간 비례/협의 등)

원상복구 분쟁을 줄이는 ‘실전 팁’ 5가지

1) ‘말’로 합의한 것은 반드시 ‘문서’로 남기기
특약, 문자, 이메일, 체크리스트, 사진 첨부 등 어떤 형태든 좋습니다. 나중에 기억은 달라질 수 있지만, 기록은 남습니다.

2) 공사 전에 임대인에게 공유하고, 승인 범위를 명시하기
특히 배관 타공, 전기 증설, 덕트 설치처럼 건물 구조에 영향을 주는 공사는 “가능하다”가 아니라 “어디까지 허용되는지”가 핵심입니다.

3) ‘남길 설비’는 가격이 아니라 ‘승계 조건’을 적기
승계 시점, 인수인계 범위, 고장 책임, 비용 정산 방식을 적어두지 않으면, 남겨도 분쟁이 됩니다.

4) 보증금 정산 시점과 기준을 합의하기
퇴거 후 복구가 끝나야 정산되는지, 일부를 유보하는지, 하자 확인 기간을 둘지 등을 미리 정하면 서로 불안이 줄어듭니다.

5) 현장 점검은 ‘입주 전·퇴거 전’ 두 번 하기
입주 전 기록은 원상복구의 출발점이고, 퇴거 전 점검은 마지막 협의의 기회입니다.

자주 나오는 질문(FAQ)

Q1. “원상복구”라고 쓰면 임차인이 전부 다 해야 하나요?
A. 일반적으로는 ‘계약 시작 시점의 상태로 돌려놓는 것’으로 이해되지만, 공장처럼 설비가 많은 공간은 해석 차이가 큽니다. 그래서 원상복구 범위를 목록화하고, 예외(통상 마모)와 기준 상태를 함께 적어두는 것이 안전합니다.

Q2. 임차인이 설치한 설비가 건물 가치에 도움이 되면 무조건 남길 수 있나요?
A. 남길 수 있는지 여부는 결국 당사자 합의가 중요합니다. “잔존(승계)”로 처리할지, “철거”할지, “유상 양도”할지까지 문서로 정리해 두는 편이 좋습니다.

Q3. 전력 승압이나 변압기 설치를 했는데, 퇴거 때 철거하라고 하면 어떻게 되나요?
A. 특약이 없으면 분쟁 가능성이 커집니다. 비용이 큰 설비일수록 계약 초기 단계에서 귀속·승계·철거 범위를 명확히 적어두는 것이 핵심입니다.

공장 임대 계약에서 가장 현실적인 리스크는 ‘퇴거 시점의 정산’입니다. 임대료와 보증금, 위치와 면적만큼이나 중요한 것이 원상복구 범위, 전력·설비 변경, 소방·환경 요건, 중도 해지 조건입니다. 특히 원상복구는 한 줄 문장으로 해결되지 않으므로, ‘현 상태 기록 → 설치 예정 공유 → 철거/승계/협의 구분’이라는 흐름으로 계약서를 정리해 두면 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.

이 글의 내용은 일반적인 실무 관점에서 정리한 정보이므로, 실제 계약에서는 건물 상태와 업종 요건을 기준으로 세부 항목을 맞춰보시는 것을 권합니다. 무엇보다도, 단정적인 소문보다 ‘서류와 기록’이 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

 

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