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공장 중개 현장에서 자주 나오는 불법건축물 확인 방법과 대응법 오늘은 공장 임대를 중개하면서 생긴 일화를 공유하려고 합니다.경기도 화성시 정남면에서 60평짜리 소형공장 임대를 원하는 고객이 있어서 부동산에서 보증금 1500만 원에 월차임 150만 원짜리 공장을 소개를 했고 의뢰인은 만족해했습니다.그래서 계약을 하기로 했고 날짜를 정해 계약서를 작성하게 되었습니다.계약서 작성 당일 항공뷰로 공장을 확인하면서 임대를 주기로 한 부분이 임대인 소유의 땅을 벗어나 타인의 토지 위까지 건축이 되어 있다는 사실을 알게 되었습니다. 그래서 서로 고민을 하다가 결국은 처음에 계약한 부분 공장을 계약 안 하고 A동을 같은 금액에 계약을 하기로 하고 마무리했습니다.이 경우는 건축물대장상 불법건축물 표시가 되어 있지 않았지만 항공뷰로 보고 후에 문제가 발생했을 때를 고민하고 안전하..
토지 가치를 결정짓는 구거 점용 영구 사용, 정말 확인해야 할 핵심 토지를 보다 보면 면적도 괜찮고 위치도 좋아 보이는데, 막상 진입로 옆이나 토지 일부에 구거가 걸려 있는 경우가 있습니다. 현장에서는 “여기 구거는 영구적으로 쓰는 상태예요”, “예전부터 계속 써 왔어요”, “허가만 이어받으면 문제없어요”라는 말을 자주 듣게 됩니다. 그런데 바로 이 지점에서 토지 가치는 크게 달라집니다. 단순히 땅이 넓다고 가치가 높은 것이 아니라, 그 땅을 실제로 안정적으로 사용할 수 있는지, 그리고 그 사용이 법적으로 이어질 수 있는지가 가격을 좌우하기 때문입니다. 구거는 쉽게 말해 물길이나 배수 기능을 위해 존재하는 공공 성격의 수로·도랑 같은 공간을 뜻하고, 이런 곳을 진입로나 마당처럼 사용하려면 원칙적으로 허가가 필요합니다. 점용·사용허가는 허가 대상과 조건, 기간, 원상회복 ..
전대차 계약서 작성 시 놓치면 안 되는 특약 사항 총정리 며칠 전 4개월 단기 전대계약서를 작성했습니다.S사가 화성시 정남면 공장을 2024년 8월 2년 계약을 했으나 사업체가 다른 업체로 넘어가면서 사업구조를 바꾸어 계약한 정남면 공장을 비우게 되었습니다.S사는 계약 만료가 2026년 8월 말이기 때문에 그때까지는 공장을 사용하지 않더라도 월차임 8000만 원을 내야만 하는 상황이었습니다. 사용하지도 않는 공장인데 월 8000만 원이나 내야 하는 이 슬픈 현실 ㅜㅜㅜ 결국 S사는 월차임을 조금이라도 줄이기위해 전체 공장 중 일부 구간을 전대주기로 결정하고 전차인을 찾았고 다행하게도 단기 공장을 찾는 업체를 만나 전대계약을 하게 되었습니다.전대계약내용을 조율하는데만 15일이 소요되었고 일반 임대계약보다 더 신중하고 세심하게 계약서를 작성해야만 했습니다.전대차 ..
공장 매수 상담을 진행하면서 느끼는 시장 변화 공장 매수 상담을 진행하다 보면 시장의 흐름이 생각보다 빠르게 변하고 있다는 것을 느끼게 됩니다. 많은 변화들중 가장 크게 느껴지는 것은 사업을 시작하는 연령이 낮아졌다는 것입니다. 오늘 10억대 공장 매매계약도 매수인 나이가 28세였습니다. 자금은 부모님이 아들에게 빌려주고 아들이 사업장을 가지고 사업을 하는 상황이었습니다.어린 나이에 부모의 재력으로 자기 공장을 소유한다는 것이 부럽기도 한 하루였습니다^^*가격보다 ‘사업 적합성’을 먼저 묻는 매수자들최근 상담을 진행하면서 가장 크게 느끼는 변화 중 하나는 매수자들이 가격보다 사업 적합성을 먼저 확인한다는 점입니다. 과거에는 같은 지역에 있는 공장이라면 비교적 비슷한 가치로 인식하는 경우가 많았습니다. 하지만 실제 공장을 운영하는 사업자 입장에서는 구..
공장 매매 계약 전 '이것' 확인 안 하면 계약 파기됩니다.(안녕동 공장 실제 사례) 몇 개월 전 공장 매매를 했습니다. 매수인은 제가 가지고 있는 안녕동 공장 매물을 이틀 전에 보고 다음날 계약하겠다고 약속을 하고 그다음 날 본 계약을 진행하자고 제안을 했습니다.적은 금액도 아니고 20억이 넘은 물건을 이틀 만에 결정한다는 것이 중개사인 제 입장에서도 이래도 되나 하는 마음이 들어 왜 그렇게 서두르시냐 조금 더 생각해 보신 후 결정하는 건 어떠냐 하고 제안을 할 정도였습니다.그런 과정에서 매수인이 이렇게 급하게 결정을 해야 했던 이유를 알게 되었습니다.사업확장을 위해 2개월 전에 다른 공장 계약을 한 상태이고 본계약을 사정이 있어서 늦게 하게 되었는데 본계약 시 공부상 면적과 실제 면적을 비교했을 때 차이가 났고 실제 공장 대지 면적 경계가 오류가 있다 보니 사업을 하는데 필요한 면적 ..
부동산 전자계약 장점-대출 금리 인하와 확정일자 자동 부여까지 부동산 전자계약, 공장 중개를 하다 보니 전자계약보다는 실제 서면계약을 많이 합니다. 그런데 한 달 전 딸 친구가 아파트를 매수하는 과정에서 전자계약을 진행해야 하는 사례가 발생되었습니다.전자계약을 하면 대출시 조금이라도 이자율이 줄어든다는 장점 때문에 전자계약을 권유했고 실제 전자계약을 진행하기로 결정을 한 상태였습니다.그런데.. 실제 전자계약을 진행하면서 계약금을 입금한 확인서를 첨부하고 하는 과정에서 계약 과정이 매끄럽지 않아 결국 서면 계약으로 진행하고 계약금을 입금한 후 입금내역을 가지고 다시 전자계약을 진행하는 웃지 못할 사례가 발생되었습니다. ㅠㅠ(전자계약 진행방식이 2026년 2월 10일부터 바뀜)결국 계약은 6시에 시작해서 밤8시 넘어서 끝나는 아주 긴~~~ 계약을 했습니다.그럼에도 왜 ..
화성 공장 임대 계약 전 반드시 확인해야 할 내용 공장 임대 계약은 ‘임대료’만 보고 결정하기에는 변수가 많은 계약입니다. 특히 제조·가공업처럼 설비가 들어가는 업종은, 입주 후에 손대는 부분이 많아질수록 퇴거 시점의 정산이 복잡해집니다. 그중에서도 분쟁이 가장 자주 생기는 지점은 ‘원상복구(원상회복) 범위를 어디까지로 볼 것인가’입니다. 계약서에 “원상 복구한다”라는 한 줄만 적혀 있으면, 같은 문장을 두고도 임대인·임차인이 서로 다른 그림을 떠올리기 쉽습니다. 그래서 공장 임대 계약에서는 ‘무엇을 설치했고, 무엇을 남기고, 무엇을 철거하는지’를 문장으로만 적기보다, 체크리스트와 사진·도면을 함께 남기는 방식이 안전합니다. 특히 전력 사용 조건, 건축물 용도 적합성, 그리고 원상복구 조건과 같은 부분은 계약서에 어떻게 명시하느냐에 따라 분쟁의 핵심..
은퇴 후 공장 임대업, 정말 안정적인 선택일까? 은퇴를 앞두신 많은 분들께서 가장 크게 고민하시는 부분은 은퇴 이후에도 안정적인 현금흐름을 어떻게 만들 수 있을까라는 점일 것입니다. 예금 이자는 물가 상승률을 따라가지 못하고, 주식이나 코인 투자는 변동성이 커서 마음이 편치 않다고 느끼시는 분도 많으실 것입니다. 이러한 상황에서 은퇴 자산으로 공장 임대업을 고려하시는 분들이 점점 늘어나고 있습니다. 특히 경기도 화성시 정남면은 수도권임에도 불구하고 상대적으로 토지 가격이 합리적이고, 소규모 제조업 수요가 꾸준히 존재하는 지역으로 주목받고 있습니다. 저는 현장에서 경험한 내용을 바탕으로 투자자의 시선에서 정남면 현장 데이터를 기반으로 공장 임대업의 현실적인 장단점과 은퇴 자산으로서의 적합성을 차분하게 살펴보고자 합니다. 단순한 기대가 아닌, 실제 숫자와..

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