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산업단지내 입주를 희망하는 기업이 꼭 알아야 할 전기 총량제 핵심 내용 정리 제가 산업단지 공장이나 창고 상담을 하다 보면, 의외로 많은 대표님들이 토지 가격이나 건축 가능 여부만 먼저 보시고 전기 문제는 계약 막바지에 확인하시는 경우가 많습니다. 그런데 실무에서는 이 부분이 뒤집히면 입주 자체가 늦어지거나, 원하는 업종으로 허가 방향을 바꿔야 하는 일도 생깁니다. 현장에서 흔히 “산업단지 전기 총량제”라고 부르는 것은, 법에 딱 그렇게 적힌 하나의 제도명이라기보다 해당 산단이나 권역에서 당장 공급 가능한 전력 여유, 계통 연결 가능성, 수전 용량, 송변전 설비 일정까지 함께 보는 실무 개념에 가깝습니다. 전기사업법상 전기공급에는 원칙적으로 공급의무가 있지만, 실제 공급은 정당한 사유와 설비 여건, 계통 상황을 함께 따질 수밖에 없기 때문에 기업 입장에서는 “전기를 받을 수 ..
보존관리지역 임야, 개발 전에 반드시 확인해야 할 핵심 기준 오늘은 일이 많이 밀려 일찍 출근을 했습니다.사무실 도착 시간이 8시 30분. 평상시에 9시 30분 정도 사무실 도착인데 오늘은 밀린 일들 처리를 위해 서둘렀습니다.9시, 제가 가지고 있는 임야 2900평 토지를 보고 전화가 왔습니다.원형지 토지 평당 100만원대 물건을 찾다가 제가 올린 물건을 보셨다고 합니다.그래서 바로 만나서 현장을 다녀오고 2900평 임야를 가분할도를 그려 어떻게 개발을 하면 좋은지 논의를 했습니다.먼저 이 토지는 용도지역이 보전관리지역에 성장관리계획구역(산업관리)이었습니다그래서 이번 글에서는 용도 지역과 용도 지역에서 세분화된 구역을 우리는 어떻게 해석하면 되는지 이야기해 보겠습니다.현장에서 이런 토지를 처음 상담받으면 많은 분들이 “성장관리계획구역 안의 산업관리지역이니까 공장이..
화성 토지 중개 현장에서 실제로 보는 개발 가능성 확인 순서 며칠 동안 화성시 정남면에 있는 두 필지 토지 관련 매도의뢰 전화를 여러 번 받았습니다.매도인은 급한 사정으로 팔아달라고 하고 금액은 평당 70만 원 정도 인데 그 이하도 가능하다고 하셨는데 급하다 보니 여기저기 땅을 팔아달라고 의뢰를 한 상태로 보였습니다.그러다 보니 매도인 주변사람들이 이 땅에 대해 관심을 갖고 부동산에 상담을 요청하러 방문하는 분들이 많았습니다.어떤분은 개발업자가 또 어떤 분은 직접 매수해서 실제 운영할 목적으로 등등.... 많은 사람들을 만나게 되었습니다.어떤 분은 인허가를 넣어놨으니 허가를 받고 나면 건물을 지을 거고 그럼 그때 분양을 해달라고 오시는 분이 있는가 하면 어떤 분은 무엇을 지어야 하는지 어떤 분은 시세를 묻는 분들도 계셨습니다. 그러나 이 땅은 진입 도로가 비포장으..
공장 중개 현장에서 자주 나오는 불법건축물 확인 방법과 대응법 오늘은 공장 임대를 중개하면서 생긴 일화를 공유하려고 합니다.경기도 화성시 정남면에서 60평짜리 소형공장 임대를 원하는 고객이 있어서 부동산에서 보증금 1500만 원에 월차임 150만 원짜리 공장을 소개를 했고 의뢰인은 만족해했습니다.그래서 계약을 하기로 했고 날짜를 정해 계약서를 작성하게 되었습니다.계약서 작성 당일 항공뷰로 공장을 확인하면서 임대를 주기로 한 부분이 임대인 소유의 땅을 벗어나 타인의 토지 위까지 건축이 되어 있다는 사실을 알게 되었습니다. 그래서 서로 고민을 하다가 결국은 처음에 계약한 부분 공장을 계약 안 하고 A동을 같은 금액에 계약을 하기로 하고 마무리했습니다.이 경우는 건축물대장상 불법건축물 표시가 되어 있지 않았지만 항공뷰로 보고 후에 문제가 발생했을 때를 고민하고 안전하..
토지 가치를 결정짓는 구거 점용 영구 사용, 정말 확인해야 할 핵심 토지를 보다 보면 면적도 괜찮고 위치도 좋아 보이는데, 막상 진입로 옆이나 토지 일부에 구거가 걸려 있는 경우가 있습니다. 현장에서는 “여기 구거는 영구적으로 쓰는 상태예요”, “예전부터 계속 써 왔어요”, “허가만 이어받으면 문제없어요”라는 말을 자주 듣게 됩니다. 그런데 바로 이 지점에서 토지 가치는 크게 달라집니다. 단순히 땅이 넓다고 가치가 높은 것이 아니라, 그 땅을 실제로 안정적으로 사용할 수 있는지, 그리고 그 사용이 법적으로 이어질 수 있는지가 가격을 좌우하기 때문입니다. 구거는 쉽게 말해 물길이나 배수 기능을 위해 존재하는 공공 성격의 수로·도랑 같은 공간을 뜻하고, 이런 곳을 진입로나 마당처럼 사용하려면 원칙적으로 허가가 필요합니다. 점용·사용허가는 허가 대상과 조건, 기간, 원상회복 ..
전대차 계약서 작성 시 놓치면 안 되는 특약 사항 총정리 며칠 전 4개월 단기 전대계약서를 작성했습니다.S사가 화성시 정남면 공장을 2024년 8월 2년 계약을 했으나 사업체가 다른 업체로 넘어가면서 사업구조를 바꾸어 계약한 정남면 공장을 비우게 되었습니다.S사는 계약 만료가 2026년 8월 말이기 때문에 그때까지는 공장을 사용하지 않더라도 월차임 8000만 원을 내야만 하는 상황이었습니다. 사용하지도 않는 공장인데 월 8000만 원이나 내야 하는 이 슬픈 현실 ㅜㅜㅜ 결국 S사는 월차임을 조금이라도 줄이기위해 전체 공장 중 일부 구간을 전대주기로 결정하고 전차인을 찾았고 다행하게도 단기 공장을 찾는 업체를 만나 전대계약을 하게 되었습니다.전대계약내용을 조율하는데만 15일이 소요되었고 일반 임대계약보다 더 신중하고 세심하게 계약서를 작성해야만 했습니다.전대차 ..
공장 매수 상담을 진행하면서 느끼는 시장 변화 공장 매수 상담을 진행하다 보면 시장의 흐름이 생각보다 빠르게 변하고 있다는 것을 느끼게 됩니다. 많은 변화들중 가장 크게 느껴지는 것은 사업을 시작하는 연령이 낮아졌다는 것입니다. 오늘 10억대 공장 매매계약도 매수인 나이가 28세였습니다. 자금은 부모님이 아들에게 빌려주고 아들이 사업장을 가지고 사업을 하는 상황이었습니다.어린 나이에 부모의 재력으로 자기 공장을 소유한다는 것이 부럽기도 한 하루였습니다^^*가격보다 ‘사업 적합성’을 먼저 묻는 매수자들최근 상담을 진행하면서 가장 크게 느끼는 변화 중 하나는 매수자들이 가격보다 사업 적합성을 먼저 확인한다는 점입니다. 과거에는 같은 지역에 있는 공장이라면 비교적 비슷한 가치로 인식하는 경우가 많았습니다. 하지만 실제 공장을 운영하는 사업자 입장에서는 구..
공장 매매 계약 전 '이것' 확인 안 하면 계약 파기됩니다.(안녕동 공장 실제 사례) 몇 개월 전 공장 매매를 했습니다. 매수인은 제가 가지고 있는 안녕동 공장 매물을 이틀 전에 보고 다음날 계약하겠다고 약속을 하고 그다음 날 본 계약을 진행하자고 제안을 했습니다.적은 금액도 아니고 20억이 넘은 물건을 이틀 만에 결정한다는 것이 중개사인 제 입장에서도 이래도 되나 하는 마음이 들어 왜 그렇게 서두르시냐 조금 더 생각해 보신 후 결정하는 건 어떠냐 하고 제안을 할 정도였습니다.그런 과정에서 매수인이 이렇게 급하게 결정을 해야 했던 이유를 알게 되었습니다.사업확장을 위해 2개월 전에 다른 공장 계약을 한 상태이고 본계약을 사정이 있어서 늦게 하게 되었는데 본계약 시 공부상 면적과 실제 면적을 비교했을 때 차이가 났고 실제 공장 대지 면적 경계가 오류가 있다 보니 사업을 하는데 필요한 면적 ..

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