전체 글 (38) 썸네일형 리스트형 공유수면 점용 사용 허가 실무 가이드 실제 현장에서 공장 매매를 중개하는 과정에서 진입로, 배수로, 다리 등의 문제가 매매 이후에 드러나 분쟁으로 이어지는 사례가 반복되고 있습니다. 공장이나 창고, 토지와 같은 사업용 부동산을 검토하는 과정에서 많은 사람은 건물 상태나 가격, 수익성만을 먼저 살펴봅니다.그러나 실제 현장에서는 예상하지 못한 인허가 문제로 인해 계약이 지연되거나, 심한 경우 거래 자체가 무산되는 사례가 반복해서 발생합니다. 그중에서도 특히 주의해야 할 요소가 바로 공유수면 점용 사용 허가입니다. 이 제도는 이름부터 생소하게 느껴지기 때문에 초기에 간과하기 쉽지만, 실무에서는 매우 중요한 행정 기준으로 작용합니다. 특히 공장 매매나 창고 임대 과정에서는 기존 소유자가 관행적으로 사용하던 통로 또는 배수시설이 합법적인 절차를 .. 화성 H-테크노밸리 삼성전자 입점이 부동산에 미친 영향 최근 산업용 부동산과 첨단 제조업 흐름을 꾸준히 살펴보시는 분들이라면 화성 H-테크노밸리라는 이름을 한 번쯤은 들어보셨을 것입니다. 저 역시 산업단지 분양과 기업 입지 사례를 지속적으로 분석하면서, 화성 H-테크노밸리를 단순한 신규 산업단지 중 하나로 보기에는 어렵다는 판단을 하게 되었습니다. 불과 몇 년 전까지만 해도 화성시는 수도권의 대표적인 배후 주거지, 이른바 베드타운 이미지가 강한 지역이었습니다. 그러나 최근에는 반도체, 미래차, 첨단 물류 산업이 빠르게 집적되며 수도권 남부 산업 지형의 중심축으로 성격이 완전히 바뀌고 있습니다. 이러한 변화의 흐름 한가운데에 바로 화성 H-테크노밸리가 자리 잡고 있습니다. 특히 삼성전자 입점, 경기도 최초 RE100 산업단지, 경쟁력 있는 분양가, 그리고 주변.. 화성~오산 고속화도로 개통 예정 최근 화성 서부권 교통 개발과 함께 화성~오산 고속화도로가 주목받으면서, 향남지구·정남면·오산 금암동 일대의 부동산 전망을 궁금해하는 분들이 빠르게 늘고 있습니다.1. 화성~오산 고속화도로란? 화성 서부권 교통 개발 핵심 축화성~오산 고속화도로는 화성 서부권과 오산을 연결하는 핵심 교통 인프라로, 향남지구부터 정남면을 거쳐 오산시 금암동까지 이어지는 동서축 간선도로입니다. 단순히 이동 시간을 줄이는 수준을 넘어, 사람과 물류의 흐름 자체를 바꾸는 역할을 하며 생활권과 산업권의 구조적 변화를 유도하는 기반 시설로 평가됩니다. 교통 동선이 바뀐다는 것은 곧 주거 선택, 산업 입지, 상권 형성 방식까지 함께 달라진다는 의미이기 때문에, 이 노선은 중장기적으로 주변 부동산 가치에 상당한 영향을 미칠 가능성이 큽.. 개발분담금, 왜 나오는가? 토지 개발 수익을 좌우하는 핵심 제도 정리 개발분담금은 개발이 끝난 뒤 알게 되면 이미 늦습니다. 지금 검토 중인 토지, 개발분담금 대상인지 먼저 확인해보셔야 합니다. 개발분담금은 토지 개발을 검토하는 과정에서 반드시 이해해야 하는 핵심 제도 중 하나입니다. 특히 토지 투자자나 공장·창고 부지를 검토하는 사업자 입장에서는 개발분담금의 존재 여부에 따라 사업 수익 구조 자체가 크게 달라질 수 있습니다. 많은 사람들이 개발분담금을 단순히 ‘나중에 부과되는 세금’ 정도로만 인식하지만, 실제 현장에서는 이 인식 차이로 인해 예상치 못한 손실을 겪는 경우가 매우 많습니다. 제가 현장에서 경험한 결과 개발이 거의 마무리된 이후 개발분담금이 확정되면, 이미 사업 구조를 변경하기 어려운 상태이기 때문에 수익이 급격히 줄어들거나 사업 자체가 애초에 계획했던 방.. 도로 폭과 건축 가능 면적 기준 총정리 제가 처음 토지 매수를 검토하던 시절, 가장 크게 실수했던 부분이 바로 도로 폭과 건축 가능 면적을 가볍게 본 점이었습니다. 당시 저는 용도지역이 괜찮고 가격이 합리적이라는 이유만으로 토지를 긍정적으로 평가했습니다. 현장에 가보니 차량이 충분히 드나들 수 있었고, 주변에도 이미 건물이 들어서 있어 큰 문제가 없을 것이라 판단했습니다. 그러나 실제로 건축 상담 단계에 들어가면서 도로 폭 문제가 본격적으로 드러났습니다. 겉으로 보기에는 도로처럼 보였지만 행정적으로 인정되는 도로 폭이 기준에 미치지 못했던 것입니다. 그 경험을 통해 저는 도로 폭이 단순한 참고 요소가 아니라 건축 가능 여부를 좌우하는 핵심 조건이라는 사실을 체감했습니다. 건축 허가를 받기 위해서는 일정 폭 이상의 진입도로가 확보되어야 하는데,.. 토지 투자 주의사항, 이것 모르고 사면 수년간 팔지 못합니다 토지 투자를 고민하는 분들이 가장 먼저 확인해야 할 검색어가 바로 토지 투자 주의사항입니다. 이는 토지 투자가 그만큼 높은 기대 수익과 동시에 큰 불확실성을 함께 안고 있다는 의미이기도 합니다. 최근 제가 중개업을 하면서 가장 많이 상담받는 것이 토지 매도 의뢰입니다.몇 년 전부터 토지를 팔려고 하는데 토지가 팔리지 않아 돈이 묶였다고 고민하는 분들이 많습니다. 땅은 가지고 있으나 현금이 없어 생활이 어렵다는 이야기 여러분들도 많이 들어보지 않았나요? 토지는 아파트나 상가처럼 비교 가능한 실거래 사례가 풍부하지 않고, 같은 지역 안에서도 토지의 형태, 도로 조건, 규제 여부에 따라 가치 차이가 극명하게 갈리는 자산입니다. 따라서 단 한 번의 판단 착오가 단기 손실로 끝나는 것이 아니라, 수년 동안 자금.. 농지 매수 절차 총정리 농지취득자격증명부터 계약까지 농지 매수를 처음 고민하는 사람이라면 어디서부터 확인해야 할지 막막하다고 느낄 수 있습니다.저는 공인중개사로 현장에서 상담을 하며, 절차를 제대로 알지 못해 시간과 비용을 낭비하는 사례를 자주 보았습니다. 특히 농지취득자격증명, 계약 순서, 허가 여부를 대수롭지 않게 여겼다가 매수가 무산되는 경우도 적지 않습니다. 이 글에서는 농지 매수 절차를 6단계로 나누어 정리하고, 일반 농지와 토지거래허가구역인 화성시 농지를 구분해 설명합니다. 왜 화성시 농지는 별도로 확인해야 하는지, 계약 전에 반드시 짚어야 할 핵심은 무엇인지 차근차근 풀어갑니다. 이 내용을 알고 나면 농지 매수에서 무엇을 먼저 준비해야 하는지 자연스럽게 보이기 시작할 것입니다.1. 농지 매수, 무엇부터 확인해야 할까?농지 매수를 고민하고 있다.. 화성시 토지거래허가구역 농지, 아무나 살 수 있을까? 허가 기준 한눈 정리 화성시 토지거래허가구역 농지를 현장에서 직접 중개하다 보면, 계약 직전까지 진행됐다가 허가 단계에서 멈추는 사례를 적지 않게 경험하게 됩니다. 상담 초기에는 문제없어 보였던 거래가 막상 행정 절차로 넘어가면서 불허 판단을 받는 경우도 있고, 매수자 본인은 이해하지 못한 채 계약이 무산되는 상황도 반복됩니다. 이러한 문제의 대부분은 화성시 토지거래허가구역 농지에 적용되는 기준을 사전에 충분히 이해하지 못한 데서 시작됩니다. 실무에서 가장 많이 받는 질문은 “농지면 아무나 살 수 없는 것 아니냐”, “농업인이 아니면 절대 불가능하냐”는 부분입니다. 그러나 실제 허가 판단은 단순한 직업 여부나 투자 의지로 결정되지 않습니다. 화성시 허가구역 농지에서는 해당 토지가 어떤 성격의 농지인지, 매수자가 농업인 요건을.. 이전 1 2 3 4 5 다음
