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토지 가치를 결정짓는 구거 점용 영구 사용, 정말 확인해야 할 핵심 토지를 보다 보면 면적도 괜찮고 위치도 좋아 보이는데, 막상 진입로 옆이나 토지 일부에 구거가 걸려 있는 경우가 있습니다. 현장에서는 “여기 구거는 영구적으로 쓰는 상태예요”, “예전부터 계속 써 왔어요”, “허가만 이어받으면 문제없어요”라는 말을 자주 듣게 됩니다. 그런데 바로 이 지점에서 토지 가치는 크게 달라집니다. 단순히 땅이 넓다고 가치가 높은 것이 아니라, 그 땅을 실제로 안정적으로 사용할 수 있는지, 그리고 그 사용이 법적으로 이어질 수 있는지가 가격을 좌우하기 때문입니다. 구거는 쉽게 말해 물길이나 배수 기능을 위해 존재하는 공공 성격의 수로·도랑 같은 공간을 뜻하고, 이런 곳을 진입로나 마당처럼 사용하려면 원칙적으로 허가가 필요합니다. 점용·사용허가는 허가 대상과 조건, 기간, 원상회복 ..
전대차 계약서 작성 시 놓치면 안 되는 특약 사항 총정리 며칠 전 4개월 단기 전대계약서를 작성했습니다.S사가 화성시 정남면 공장을 2024년 8월 2년 계약을 했으나 사업체가 다른 업체로 넘어가면서 사업구조를 바꾸어 계약한 정남면 공장을 비우게 되었습니다.S사는 계약 만료가 2026년 8월 말이기 때문에 그때까지는 공장을 사용하지 않더라도 월차임 8000만 원을 내야만 하는 상황이었습니다. 사용하지도 않는 공장인데 월 8000만 원이나 내야 하는 이 슬픈 현실 ㅜㅜㅜ 결국 S사는 월차임을 조금이라도 줄이기위해 전체 공장 중 일부 구간을 전대주기로 결정하고 전차인을 찾았고 다행하게도 단기 공장을 찾는 업체를 만나 전대계약을 하게 되었습니다.전대계약내용을 조율하는데만 15일이 소요되었고 일반 임대계약보다 더 신중하고 세심하게 계약서를 작성해야만 했습니다.전대차 ..
공장 매수 상담을 진행하면서 느끼는 시장 변화 공장 매수 상담을 진행하다 보면 시장의 흐름이 생각보다 빠르게 변하고 있다는 것을 느끼게 됩니다. 많은 변화들중 가장 크게 느껴지는 것은 사업을 시작하는 연령이 낮아졌다는 것입니다. 오늘 10억대 공장 매매계약도 매수인 나이가 28세였습니다. 자금은 부모님이 아들에게 빌려주고 아들이 사업장을 가지고 사업을 하는 상황이었습니다.어린 나이에 부모의 재력으로 자기 공장을 소유한다는 것이 부럽기도 한 하루였습니다^^*가격보다 ‘사업 적합성’을 먼저 묻는 매수자들최근 상담을 진행하면서 가장 크게 느끼는 변화 중 하나는 매수자들이 가격보다 사업 적합성을 먼저 확인한다는 점입니다. 과거에는 같은 지역에 있는 공장이라면 비교적 비슷한 가치로 인식하는 경우가 많았습니다. 하지만 실제 공장을 운영하는 사업자 입장에서는 구..
공장 매매 계약 전 '이것' 확인 안 하면 계약 파기됩니다.(안녕동 공장 실제 사례) 몇 개월 전 공장 매매를 했습니다. 매수인은 제가 가지고 있는 안녕동 공장 매물을 이틀 전에 보고 다음날 계약하겠다고 약속을 하고 그다음 날 본 계약을 진행하자고 제안을 했습니다.적은 금액도 아니고 20억이 넘은 물건을 이틀 만에 결정한다는 것이 중개사인 제 입장에서도 이래도 되나 하는 마음이 들어 왜 그렇게 서두르시냐 조금 더 생각해 보신 후 결정하는 건 어떠냐 하고 제안을 할 정도였습니다.그런 과정에서 매수인이 이렇게 급하게 결정을 해야 했던 이유를 알게 되었습니다.사업확장을 위해 2개월 전에 다른 공장 계약을 한 상태이고 본계약을 사정이 있어서 늦게 하게 되었는데 본계약 시 공부상 면적과 실제 면적을 비교했을 때 차이가 났고 실제 공장 대지 면적 경계가 오류가 있다 보니 사업을 하는데 필요한 면적 ..
공장 매수 신축과 기존 공장 어느 것이 더 좋을까? 공장 매수자가 상담 과정에서 가장 망설이고 고민하는 것은 무엇일까?어떤 분은 사업에 적합한 구조를 어떤 분은 나중에 더 오를 수 있는 가 등등 많은 요소들이 있습니다.이번 글에서는 공인중개사로서 많은 사람들과 상담을 통해 알게 된 공장 매수자들이 고민하는 내용에 대해 정리를 하겠습니다.공장 매수를 고민하는 사람들의 공통 질문제 사무실은 토지거래 허가 구역으로 묶인 지역에 있어서 대부분 실제 운영하실 분들이 문의를 많이 하십니다.그러다 보니 현재 사장님께서 운영하고 있는 사업에 적합한 구조인지 그리고 운영하고 있는 사업과 연계된 업체들과 거리가 가까운지 등을 먼저 고려하고 기준에 맞는 공장 스펙 그리고 지역을 먼저 제시하고 물건 의뢰를 합니다. 제조업의 경우에는 공장의 층고, 전력용량, 화물차량의 진입 ..
2025년 화성시 효행구 공장 실거래가로 본 공장거래 금액 2025년 2월부터 2026년 1월까지 과거 봉담읍, 정남면 일대가 포함된 효행구 지역의 공장 및 창고 실거래 사례를 정리분석했습니다.공장이나 창고 매매를 검토할 때 가장 어려운 부분은, 눈앞에 보이는 가격이 과연 합리적인 수준인지 판단하기 어렵다는 점입니다. 특히 산업용 부동산은 주거용과 달리 단순 시세 비교가 쉽지 않고, 도로 여건·용도지역·시설 상태 등에 따라 가격 차이가 크게 발생합니다. 그래서 이번 글에서는 1년 동안 화성시 효행구에서 거래된 공장매매 가격을 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 바탕으로 지역별 특징과 가격 차이가 발생하는 이유를 함께 설명하겠습니다.지역별 실거래가 흐름 정리① 봉담읍 – 접근성이 강점인 지역경기도 화성시 효행구 봉담읍은 수원과 오산을 연결하는 교통축에 위..
2026년 산업형 부동산 시장 전망 2026년 산업형 부동산 시장을 금리 환경, 공급 물량, 산업 트렌드, 지역별 흐름이라는 네 가지 관점에서 살펴보겠습니다.2026년 금리 환경과 산업형 부동산의 관계부동산 시장에서 금리는 가장 중요한 변수 중 하나로 2022~2024년까지 이어진 고금리 기조는 투자 심리를 위축시키는 요인이었습니다. 다만 2025년 이후 물가 안정과 경기 둔화 흐름이 맞물리면서 점진적 금리 조정 가능성이 언급되고 있습니다. 산업형 부동산은 주거용 부동산보다 임대 수익 중심의 자산이라는 특징이 있기때문에 금리 안정은 다음과 같은 긍정적 효과를 기대할 수 있습니다.기업의 시설 투자 확대임대 수요 회복수익률과 금융 비용의 격차 개선투자 심리 안정다만 금리가 빠르게 하락한다고 단정하기는 어렵습니다. 글로벌 경기 상황, 환율, 원..
부동산 전자계약 장점-대출 금리 인하와 확정일자 자동 부여까지 부동산 전자계약, 공장 중개를 하다 보니 전자계약보다는 실제 서면계약을 많이 합니다. 그런데 한 달 전 딸 친구가 아파트를 매수하는 과정에서 전자계약을 진행해야 하는 사례가 발생되었습니다.전자계약을 하면 대출시 조금이라도 이자율이 줄어든다는 장점 때문에 전자계약을 권유했고 실제 전자계약을 진행하기로 결정을 한 상태였습니다.그런데.. 실제 전자계약을 진행하면서 계약금을 입금한 확인서를 첨부하고 하는 과정에서 계약 과정이 매끄럽지 않아 결국 서면 계약으로 진행하고 계약금을 입금한 후 입금내역을 가지고 다시 전자계약을 진행하는 웃지 못할 사례가 발생되었습니다. ㅠㅠ(전자계약 진행방식이 2026년 2월 10일부터 바뀜)결국 계약은 6시에 시작해서 밤8시 넘어서 끝나는 아주 긴~~~ 계약을 했습니다.그럼에도 왜 ..

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